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【マンション建替】マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁~5分の4以上の賛成が必要

 

1: 幽斎 ★ 2014/11/17(月) 18:22:38.06 ID:???
マンション老朽化の波 建て替え阻む「反対」の壁
5分の4以上の賛成が必要
http://www.nikkei.com/money/features/37.aspx?g=DGXMZO7955266011112014945M01親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さんは近い将来の建て替えを望んでいる。
しかし、マンション住人の多くは高齢層で、建て替えに反対している人も少なくない。管理組合などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば建て替えを決められるのだろうか

老朽マンションは全国的に増えており、D男さんのような悩みを持つ人は多いようです。

国土交通省の推計によると、建築から30年以上が経過したマンションの戸数は2014年に140万あります。これが5年後には200万、20年後には466万に増えます。
建て替えを進めるにあたっての法的知識は重要になっています。まずマンションに関わる決議事項に
ついて整理しましょう。金額が管理規約に明示されていない管理費の値上げなど、
比較的簡易なものは原則、マンション全体の過半数が賛成すれば成立します。「普通決議」といいます。

一方、重要度が高いためにマンション全体の4分の3以上の賛成を必要とする
「特別決議」もあります。例えば階段を壊してエレベーターを設置するといった場合です。
共有スペースを改築する場合、これに該当することが一般的です。

マンション全体とは「区分所有者と議決権それぞれ」を意味します。複数戸を持つ人がいると、
所有者の数と議決権の数が一致しなくなります。議決には両方の基準でみて一定以上の賛成が必要ということです。

建て替えは特別決議に含まれ、法律では特に5分の4以上の賛成が求められます。
これだけの同意を得るのは決して簡単ではありません。マンション法務に詳しい篠原みち子弁護士は「計画が持ち上がった後、10~20年かかることも珍しくない」と言います。

仮に決議がいったん成立したとしても、一部の住民があくまで反対し、退去を拒むことも考えられます。
そうした場合、一定の手続きを経て反対者の所有権を買い取る「区分所有権売渡請求」という方法もありますが、こじれて裁判に至る場合も多いそうです。

所有者から部屋を借りて住んでいる人が居座ったりすると話はさらに複雑です。
建て替え決議をしても「借家権」をもつ賃借人を強制的に立ち退かせることは原則できないと考えられているからです。

マンションの建て替えは、みなが納得するまで話し合いを続けることが前提になります。老朽化が深刻になる前、
早めに対策を議論する場を設けることが大切になります。篠原氏は「建て替え以外にも、
修繕計画の見直し、敷地売却など複数の選択肢を挙げ、それぞれの利点や必要な費用を丁寧に検証していくとよい」と助言しています。

ちなみに老朽化したマンションを丸ごと売却するという選択肢もあります。法改正により今年12月から、
耐震性が不足する場合、5分の4以上の賛成で建物・敷地を売却できるようになります。
従来、売却には全員の賛成が必要でした。建て替えが実現しない場合の最終的な手段という位置づけです。

2: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:23:42.56 ID:+mWI7ZWn
元の地主の勝ち!

 

3: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:28:29.65 ID:eFmG+z7V
郊外のマンションだと「私は高齢者だから管理費・修繕積立金は払わない」という謎理論が横行してる
マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ
隣人の貧困を共有する羽目になる

 

16: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:49:16.28 ID:G7zh2ZSE
>>3
>マンションは中央3区、文京区、渋谷区、目黒区、新宿区のしか買っちゃダメだ

同感。○○区に買ってよかった^^
あと、あまり大規模マンションも考えもの。
なぜなら、住民の質に格差があり過ぎると話がまとまらないから。

 

91: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:25:48.96 ID:1CC5TwGT
>>3
マンション買うメリットが分からんわ
戸建て賃貸>マンション賃貸>>>>戸建て購入>>>>>>>マンション購入だろ

 

4: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:29:03.02 ID:lAY2vAuQ
納得も何も、金がない人はどうしようもないだろ。

 

5: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:30:33.59 ID:CXsPMYBf
建て替えしないと住めない古さなら、
資産価値は0なんだし、放棄すればいい。
コンクリートは100年保つけど、
俺らは100年間暮らし方を変えずにいられないんだし。

 

123: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 03:02:37.59 ID:6Rw+upcK
>>5
不動産の恐ろしさは「捨てることができない」んだよ

住んでいなくても、
固定資産税と管理費が毎月垂れ流し
でも
1円でも売れない
そして区分所有だから自分一人の意思で取り壊すこともできない

そんなリゾートマンションがゴロゴロあるよ
金を垂れ流しているのに手放すことができない
不動産投資のあまり知られていない大きなリスクだよ

 

202: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 12:36:06.26 ID:RlpXOBhG
>>123
おー俺のような資産なしには関係ないが確かに怖いなこれ。

 

7: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:32:19.80 ID:blv86XmD
>親から相続した築40年超のマンションに住む30代のD男さん
ややこしそうなら売って引っ越せよ。

 

13: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:47:57.51 ID:eFmG+z7V
>>7
まあ、この記事の設定の築40年以上(1974年以前)なら立地良いはずだから売れるんだよね
問題は築30年とか築35年とかの1980年代のマンション
サーパスとかライオンズマンションとかが爆発的に増えたのが1980年前後だから
躯体も設備も立地も全部ダメなマンションがこの年代に集中してる

 

33: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:11:36.86 ID:bS0J3rUp
>>7 >>13
ややこしそうな物件を買う奇特な人っているの?

 

44: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:28:59.71 ID:obQaqoZu
>>33
立地さえ良ければこの程度のややこしさでも売れるな
「なんじゃこりゃ」ってマンションでも都心駅近ならすんなり消えてく

 

48: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:40:25.42 ID:OCQ8MiGq
>>44
でも原宿駅前超一等地のマンションも立て替え頓挫してるんですけど。

 

8: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:35:41.88 ID:SAienJ6U
築年数古いマンションは配管をコンクリに埋め込んでる場合がある。

コンクリ自体は大丈夫でも配管が持たなくて謎の水漏れとかよくある話だ。

修繕積立金が貯まってるかどうかも大事なチェックポイントだな。

 

211: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 13:49:40.44 ID:PHkuffsp
>>8
俺も古い賃貸マンションに住んでる
以前夜中隣の部屋が洪水の様な大規模な水漏れ喰らってた
おそらく屋上の水タンクの水が一気に流れ込んできたほどのw
家電家具その他全部駄目になったんだってさ
またいつ洪水が起こるかわからんから引っ越した

 

248: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 17:41:04.06 ID:3ylTv6gI
>>211
マンションの管理費に水漏れ保険がなかったかな。

 

9: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:38:03.46 ID:7I5kUpZa
分譲集合住宅(笑)を買う奴って何なの?
苦行をつみたいのかい?w

 

10: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:45:03.71 ID:3830x17E
共有物だからね
合意をとりつけるのは難しいのは解ってたろ
その点一戸建ては権利関係がシンプルだから良いわな
高いけどw

 

11: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:45:57.46 ID:DJsKUaCC
俺も築60年くらいまでしがみつこうと思ってる。

 

12: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:46:27.76 ID:SAienJ6U
前面道路が共用部分の共有持分のせいで、長屋とか一戸建てとかで
再建築不可の物件って多いけど(コの字型に建売)、10軒程度なら
マンションよりもハンコを集め安そうだな。しかし銀行は耐用年数で見るから、再建築不可の戸建には金を貸さない。
事実上、再建築不可のマンションは耐用年数残ってるから貸してくれる。

再建築不可の戸建てとか長屋の方が(収益率でも)割安な不都合な真実w。

 

19: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:51:14.62 ID:eFmG+z7V
>>12
全員のハンコが必要だから、区間に登記簿から連絡不能な空き家出ると詰まない?

 

28: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:57:58.68 ID:SAienJ6U
>>19再建築しなければいい。リノベーションで十分新築そっくりさんになる。
固定資産税はお安いしw。

連絡不能なら時効取得してしまえばいいだけだしw。

 

14: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:48:17.01 ID:1x4dntyp
長くは生きられない老人にしてみれば建て替えする必要が無いんだよね
建て替え希望者はさっさと他の新築のマンションに引越ししたほうがいい

 

15: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:49:13.44 ID:N/WNKv+Z
赤の他人と財産共有するなんて俺には無理。

 

17: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:50:35.81 ID:BDSV+AJJ
老朽化した郊外のマンションなんてこれから人口が凄い勢いで減っていくんだから、
買い手がつかなくなるだろうな。

 

18: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:50:54.66 ID:3SMhM5Wt
買い取り請求して買い取ってもらって
他所に移った方が早い建て替えしてもタダで建て替えしてもらえるんじゃねぞ
新築よりちっとだけ安い程度の費用が掛かる

どっちにしても年寄りは払えないから
それで問題が出てくるんだよな

 

21: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:53:21.10 ID:jq5I7PJa
85%が賛成、15%が反対の場合
85%側が15%の区分相当額と引越し代を払えば立替可能?

 

29: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:04:43.24 ID:qcg6yEMm
>>21
東京五輪の頃に出来たなら建設中は資材人材不足にも悩まされただろうな
あとは察してくれ

 

42: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:25:34.13 ID:UhiTFbWW
>>21
可能>>22
最新のモノなら持つかも知れないが、今問題になってる物件は無理。
ちなみに最新のモノでもタワマンは地雷。

 

25: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:54:26.54 ID:2AbLp8Bw
>>22
ちゃんとした材料と工法でやってればの話な

 

151: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 10:57:51.87 ID:wovVuAWU
>>25
俺、不動産賃貸物件を千葉に複数持ってて、
しかも昭和56年以前の安普請ばかりだが、
房総半島南東沖でも東日本大震災でも去年の台風でも、まったく無傷なんだが。

 

267: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 20:54:20.27 ID:1gxVqOwy
>>151
むしろ、昔の方が材木の質が良くて大工の腕も確かで、
いまとなっては貴重かも知れんぞw

 

192: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 12:16:27.39 ID:o8XTFoch
>>22
そういやそうだな

 

231: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 16:11:06.73 ID:E1uWSvmw
>>22
日本のマンションは、水回りを複雑にしたり、見えにくくしていたり、耐久性を落としていたり
トラップを仕掛けてあるマンションって毎月お金を取られるから、継続的にお金が入る人じゃなきゃ買っちゃダメw
(継続的にお金が入る人=リストラが無さそうな分野の大企業のサラリーマン、公務員)

 

23: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:53:38.04 ID:3SMhM5Wt
土地ごとデベに売却して金で分け合った方が賢いべ
賃貸なり中古なり新築なり買えばいいだけだしさ
デベは壊して新しいの建てるだけだし別にその場所に住む続ける必要はなかろ
今までのコミュニティーが必要なら共同で一棟買うとかすればいいじゃんw

 

26: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 18:57:07.42 ID:3SMhM5Wt
マンションって戸建てもそうだけど
20年くらいたったら古いな
共用部分は大規模修繕してるからある程度誤魔化せるけど
専有部分が、、

 

142: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 08:11:03.86 ID:C7TWuCM1
>>26
一軒家だが配管(水道とテレビLAN)は25年で入れ替えするように設計してる。50年もてばまあまあかなと。あと外壁が吹き付けだと劣化していくよ。セラミックだとだめになったとこだけ変える。
祖父の家が安普請だったからかなり改善した。マンションはどうなることやら。

 

30: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:05:40.47 ID:posdUe2D
持ち家なら戸建
マンションがよければ賃貸が安全だな

 

31: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:05:41.64 ID:iVOFBFRE
ハンコ集めの仕事をしていた、地上げ屋と呼ぶ人もいるが
第三者が介入しないと前に進まないし時期を逃す

 

34: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:13:16.77 ID:SAienJ6U
>>31おお! プロフェッショナルの方ですかw。

俺も4軒長屋の雑排水の工事のハンコ集めで苦労した。一人ごねて金出さんって。
4軒ですら面倒だもんな。

結局、3人で割り勘したけど。一人30万程度でも出せん人間もいるもんだ。

金で解決できるだけ幸せだが…。

 

216: 名刺は切らしておりまして 2014/11/18(火) 14:06:55.54 ID:8qeP61lJ
>>31
節子、それハンコちゃう
人の指や

 

35: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:13:59.07 ID:g0eVnQzm
老朽マンションとしてるけどさ
大震災の時に新しいマンションでも揉めてたわ
うちの職場の人はたまたま交代時期の組合長だったせいで職場にひっきりなしに電話きてた始末

 

36: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:14:24.00 ID:QBP1/XHU
建て替えの費用を捻出できない高齢者世帯とかは、
都営住宅、区営住宅とか市営住宅に優先的に入居できるようにしたら
話が進みやすいんじゃない?

 

46: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:35:34.28 ID:aExeZClW
タワーマンションは将来九龍城みたいに
なったりして。
老朽化して支那人が大量に住みついたりね。

 

47: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:38:52.84 ID:O+tDpUGs
>>46
ヨハネスブルグのギャングマンションのようになる!

 

51: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 19:51:30.98 ID:NM7vwFrY
これだから分譲マンションは糞なんだ

 

53: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:03:30.75 ID:QIg8cqOs
友人が住んでいる分譲マンションで
震災のときに貯湯タンクが壊れた世帯が修繕積立金で修理させたようだ
タンクの保証期間はとっくに過ぎてたみたい
賃貸と同じ感覚で住んでる乞食が多すぎてワロタw

 

62: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:34:23.37 ID:hGfYZ6nH
小さい土地買って、キャンピングカー生活が一番安い

 

63: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 20:35:19.53 ID:4J8LvY5i
>>62
それだ!!

 

72: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:14:22.74 ID:tLoCMklC
>>63
親から相続した製造10年超のキャンピングカーに住む30代のD男さんは近い将来の買い替えを望んでいる。
しかし、キャンピングカー住人の多くは高齢層で、買い替えに反対している人も少なくない。家族などの場で話し合ってはみたいが、どうすれば買い替えを決められるのだろうか

 

70: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:02:18.59 ID:4zHK0GRB
固定資産税を引き上げればいいんだよ払えない高齢者は、税金滞納で追い出す
公営住宅に住まわせればいい

 

78: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:49:29.30 ID:JNawDCED
戸建は上物撤去すれば、真っさら新品の土地として売れるんだけどね。

 

79: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 21:58:47.33 ID:SAienJ6U
容積率、建ぺい率が一杯一杯のマンションなんかどうすんだろ。等価交換で上に伸ばして新規分譲で売却益で補うこともできないし。

なんか…俺、調べながらこのスレにいる間にマンションに詳しくなって来たぞw。

 

80: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 22:04:15.45 ID:fJa9ziGC
今のタワーマンションはどうするのかな
建て替えたとしても同規模より上は無理だ転売ゲームで最終的に住んでいるやつが負けになる

 

85: 名刺は切らしておりまして 2014/11/17(月) 23:00:32.64 ID:SAienJ6U
>>80法律を変えて容積率を増やすw。

「スカイツリーを眼下に見下ろす…」

 

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